Историческая справка

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus  — неформальный залог) и далее — до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В конце XVI в. во Франции действует негласная ипотека.

В XIV столетии ипотека появляется в Германии.

Право средневековой Германии обогащает Европу практикой отчуждения или залога недвижимой собственности в магистратах, церквях, народных собраниях и т.п., а государство усиливает контроль над развитием ипотеки. Ипотека распространяется на недвижимость (в основном имения) и становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи в особую книгу.

XIII – XVвв. – первое упоминание о закладе земель и имений в России.

До XVIII века ипотечное кредитование государством фактически не регулировалось.

В XVI в. залог земли распространяется настолько, что появляется соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

Первой кредитной организацией, предоставлявшей ипотечные кредиты становится Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 г. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка.

В крепостной России самой распространенной формой ипотеки становится заклад дворянских имений – земель с крестьянами, лесов и прочих угодий. В меньшей степени практиковалось кредитование под залог строений. Оба направления развиваются правительством с середины XVIII в., когда образуются первые государственные банки (Заемный – для дворянства и Коммерческий – для купцов).

В 1786 году при Заемном банке учреждается Страховая контора, в которой заемщики должны страховать закладываемое имущество. Тем самым в России было положено начало ипотечному страхованию.

С середины 60-годов XVIII в. в России появляются ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах.

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве открываются первые сберегательные кассы.

В 1869 г. образуется первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.

В 1871 г. в г. Харькове создается первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

К концу 80-х годов складывается целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Средства для выдачи ссуд банки аккумулируют за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций – закладных листов. Такая система существует до 1917 года.

1933 г. – Франклин Рузвельт вступает в должность президента США.

Экономика США находится в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдают кредиты только на срок от одного до трех лет и отказываются продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводит к банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а также к крушению рынка недвижимости в целом.

1934 г. – создание Федеральной Жилищной Администрации.

Начало первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов, капитала становится доступно гражданам для того, чтобы производить займы на строительство и покупку недвижимости. Именно этот механизм помогает Соединенным Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию становятся ответом на упадок жилищного рынка времен Великой депрессии 30-х годов. Одним из наиболее важных законов, которые принимаются в это время, становится Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого создается Федеральная Жилищная Администрация с целью развития программ ипотечного страхования.

Она берется за решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья существуют наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация оказывает содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков.

Федеральная Жилищная Администрация стандартизирует условия предоставления ипотек. Для покупателей это означает меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечивает развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получают возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могут осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означает, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являются одним и тем же лицом.

Так было положено начало формированию вторичного рынка ипотеки.

Переход России к рыночной экономике в 1990-х годах открывает новую страницу в истории ипотеки.

1997 г. – Правительство России учреждает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, целью которого становится обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки.

1998 г. – принимается ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который становится важным этапом в развитии российского рынка ипотечного кредитования.

Впрочем, этот закон также поставил перед рынком и большое количество вопросов, ответы на многие из которых до сих пор не найдены. В частности, необходимо совершенствовать жилищное законодательство, разрабатывать механизмы, позволяющие сделать ипотечное кредитование привлекательным как для банков, так и для граждан.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, кредиторы требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога.

В настоящее время слова «ипотека», «ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Пока Россия – страна с низким уровнем развития ипотечного кредитования, на что оказывают большое влияние малообеспеченность граждан, юридическая неграмотность, ментальный фактор и т.д.